La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé, prévu dans le contrat. Cette vente d’un type particulier a été instaurée par le législateur par la loi du 22 décembre 1967.

Elle peut se faire à terme. Dans cette hypothèse, le vendeur livre l’immeuble à son achèvement ; mais le plus souvent elle prend la forme d’une vente en état futur d’achèvement. Ce contrat est très répandu car il présente des avantages indéniables.

Définition :

La vente en état futur d’achèvement est définie par la loi comme le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol. En revanche, les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. Le paiement du prix est étalé suivant un échéancier en fonction de l’avancement des travaux.

Le vendeur doit observer un certain nombre de règles impératives imposées par le législateur, en vue de protéger l’acquéreur d’un bien immobilier à usage d’habitation.

Existence d’un contrat de réservation :

Puisque la vente en état futur d’achèvement porte sur un immeuble dont la construction est simplement projetée ou en cours de réalisation, le particulier qui veut réserver un logement peut utiliser un contrat de réservation, également appelé contrat préliminaire.

Par ce contrat, le vendeur s’engage à réserver un logement à l’acquéreur, qui en contrepartie doit effectuer un dépôt de garantie à la demande du promoteur. Ce dépôt est restitué, dans les 3 mois, si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur. Si c’est l’acquéreur qui refuse de signer le contrat définitif, il ne pourra récupérer les fonds versés que dans certaines hypothèses. Cela sera notamment le cas où le refus est fondé sur une différence anormale entre le contrat préliminaire et le contrat définitif, où si l’acquéreur n’a pas obtenu de crédit immobilier.

Le contrat préliminaire doit comporter des mentions obligatoires concernant la description du futur logement, le prix prévisionnel de vente, la date de signature de l’acte définitif, le délai prévisionnel d’exécution des travaux et le dépôt de garantie.

Attention, le contrat préliminaire est spécifique aux ventes d’immeubles à construire, tout autre forme d’avant-contrat est interdite (promesse, compromis…).

Enfin, il faut savoir que depuis le 1^er juin 2001, l’acquéreur dispose d’un délai de 7 jours pour se rétracter. Cette possibilité de rétractation doit être précisée sur le document même du contrat de réservation.

La signature de l’acte de vente définitif :

Un mois avant la signature de l’acte définitif, qui doit nécessairement être un acte authentique passé devant notaire, le vendeur doit notifier au futur acquéreur un projet d’acte.

Le contrat définitif doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires : description de l’immeuble, prix et modalité de paiement du prix, délai de livraison et caractéristiques de l’immeuble.

Le respect des garanties d’achèvement ou de remboursement :

Le vendeur dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement doit obligatoirement produire des garanties d’achèvement et de remboursement, sous peine de nullité.

• La garantie d’achèvement : le plus souvent, elle est donnée par une banque ou un établissement financier qui s’engage, soit à ouvrir un crédit au vendeur, soit à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.
• La garantie de remboursement : un organisme s’engage à rembourser les versements déjà effectués par l’acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente.

Le paiement du prix :

La loi pose le principe d’un paiement progressif. En effet, le paiement par l’acquéreur est plafonné suivant un échéancier en fonction de l’avancement des travaux : 35% à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau, 95% à l’achèvement de l’immeuble. Les 5% restant sont exigibles à la livraison ou à la levée des réserves le cas échéant.

La réception :

Une fois le logement achevé vient l’étape cruciale de la réception, au terme de la loi, il s’agit de l’acte juridique par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle constitue le point de départ des garanties légales (garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale). Le maître d’ouvrage relève les vices et désordres apparents dans un procès-verbal de réception.

Or, la réception a un statut particulier dans les ventes en état futur d’achèvement puisque c’est le vendeur, et non l’acquéreur, qui a la qualité de maître d’ouvrage jusqu’à ce que les réserves soient levées. Par conséquent, la réception va se faire entre le vendeur et tous les entrepreneurs intervenus à la construction.

La livraison :

L’acquéreur ne contrôlera lui-même l’achèvement des travaux qu’à la livraison du logement. Il peut se faire assister par un professionnel du bâtiment.

La livraison est la prise de possession de l’immeuble par l’acquéreur. Elle correspond généralement à la remise des clefs. Un procès-verbal de livraison est établi, il mentionne les défauts de conformité ou les désordres apparents.