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Le contrat de location est un contrat par lequel « l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».
Ce type de contrat est également appelé « bail », quand il porte sur la location d’un bien immobilier.
Le statut locatif actuel des baux à usage d’habitation principale ou à usage mixte (professionnel et d’habitation) est régi par la loi « Mermaz » du 6 juillet 1989.
Cette loi s’applique également aux locaux loués accessoirement au local principal (garage, jardin …). En revanche sont soumis à un régime différent les locations meublées, les logements de fonction et les locations saisonnières.
Le contrat de location en vertu de la loi et pour des raisons de sécurité juridique prend la forme d’un document écrit mais un simple accord verbal reste possible bien que cette forme présente des inconvénients. En effet, si vous concluez un accord verbal avec votre locataire, sachez qu’il pourra exiger par la suite qu’un contrat de location conforme aux dispositions de la loi de 1989 soit établi. Dans ce cas vous ne pourrez plus imposer dans le bail les dispositions facultatives qui vous avantagent, comme l’indexation du loyer, la clause résolutoire et la clause de solidarité.
Le bail peut être rédigé par les parties sur papier libre, mais là encore, dans un souci de sécurité juridique, il est préférable de se procurer des formulaires types pré-imprimés vendus en papeterie ou d’avoir recours à des professionnels (agent immobilier, notaire…), l’intervention de ces derniers est financée par les cocontractants.
Le contrat de location doit comporter des mentions obligatoires :
- nom et adresse du bailleur : si le logement est détenu par plusieurs personnes indiquez les toutes,
- destination du bien : à usage d’habitation ou à usage mixte,
- la durée du bail : Lorsque le bailleur est une personne physique, la durée du bail est de 3 ans minimum et à défaut de congé, il se renouvelle tacitement tous les 3 ans. Si le bailleur est une société la durée du bail est de 6 ans,
- le loyer et les charges : Le contrat de location suppose le versement d’un loyer par le locataire. Ce dernier est fixé librement par les parties mais sa révision est strictement encadrée. Les charges locatives doivent être mentionnées séparément, la liste des charges est fixée de façon limitative par les textes. Elles sont payables à l’avance et doivent être régularisées une fois par an,
- Le nom de chaque locataire : en cas de colocation,
- La date de prise d’effet du bail : date à laquelle le locataire peut prendre possession du logement,
- Les coordonnées du mandataire : agent immobilier ou notaire si vous avez choisi de vous faire représenter,
- Les locaux et les équipements : dont le locataire a la jouissance exclusive,
- La signature du bail : le bail doit être établi en autant d’exemplaires qu’il y a de personnes concernées par la location. Chacun doit les signer. Un exemplaire doit être remis à la caution.
Certaines clauses sont réputées non écrites ou abusives. Ces obligations révèlent la volonté du législateur de protéger le locataire.
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