Les litiges entre propriétaire et locataire portant sur le non-paiement des loyers sont fréquents. Il est utile de rappeler les différents recours envisageables pour le bailleur. Le bailleur doit réagir vite dès les premiers impayés pour éviter les situations de surendettement. Si l’expulsion est la solution extrême, il existe un éventail de techniques de conciliation.

• Proposition d’un plan d’apurement : il arrive que le locataire soit de bonne foi et que ses impayés soient liés à des difficultés financières passagères. Pour éviter d’engager de lourdes procédures, le bailleur peut proposer un plan d’apurement. Le locataire verra ainsi le remboursement de sa dette étalé selon un calendrier et il pourra également solliciter des organismes sociaux pour obtenir des aides.
• Versement des aides au logement sur le compte du bailleur : lorsque le locataire perçoit une aide (allocation, APL…), et que celui-ci ne paye pas son loyer pendant 2 mois consécutifs, le bailleur doit le signaler à la Commission départementale des aides publiques et à la Caisse d’Allocations Familiales. Il pourra ainsi obtenir le versement direct de l’aide entre ses mains.
• Appeler la caution en garantie : le bailleur au moment de la signature du contrat de location exige, presque systématiquement, que le locataire lui fournisse une caution solidaire. Le bailleur va pouvoir réclamer directement le paiement des loyers à la personne caution, sans avoir à poursuivre au préalable le locataire.
• Assurance « loyers impayés » : il existe une assurance qui couvre ce genre de risques, mais aujourd’hui le recours à ce type d’assurance par les bailleurs est peu répandu. Pour la rendre plus attractive, le législateur autorise le sociétaire à déduire fiscalement la prime d’assurance de ses revenus fonciers.
• Mise en œuvre de la clause résolutoire : le contrat de bail prévoit généralement une clause résolutoire. Le bailleur pourra obtenir de plein droit la résiliation du bail, il faudra cependant qu’il ait, au préalable, adressé, à son locataire, un « commandement de payer » par acte d’huissier, demeuré infructueux plus de deux mois.
• Le refus de renouvellement du bail : en principe à l’échéance du bail, il y a tacite reconduction, toutefois le bailleur peut récupérer son bien dans des conditions strictes. Le non-paiement des loyers est considéré comme un motif légitime et sérieux, qui justifie le non-renouvellement du bail.
• Le recours au juge : L’ultime recours pour un propriétaire qui ne parvient pas à recouvrir ses loyers est la saisine du tribunal d’instance pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, le paiement des arriérés de loyers et la séquestration des biens meubles. Mais cette procédure est lourde et reste suspendue « au pouvoir souverain d’appréciation du juge ».