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Le bail d’habitation peut prendre fin à l’initiative du locataire. Celui-ci a le droit de donner congé à tout moment sans se justifier, s’il respecte un préavis de 3 mois. Le délai peut être ramené à un mois s’il vient d’obtenir son premier emploi, s’il est muté, s’il a perdu son emploi (seulement en cas de licenciement ou fin de CDD) ou retrouvé un travail à la suite de la perte de son emploi, s’il est bénéficiaire du RMI, s’il est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé justifie un changement de domicile. Bien entendu le locataire doit être en mesure de justifier la situation à l’origine de la réduction du délai de préavis. S’il est marié, pacsé ou vit en concubinage, le délai réduit s’applique aux deux membres du couple. L’évènement évoqué pour réduire le délai doit être concomitant avec le congé. Le locataire reste, bien sûr, tenu au paiement du loyer et des charges jusqu’au terme du préavis et à la remise des clés. Pendant le délai du prévis, pensez à demander au locataire une quittance de paiement de sa taxe d’habitation et de prévenir le centre des impôts local de tout changement de locataire.
Le contrat de location s’achève aussi en cas de décès du locataire, sauf si l’une des personnes autorisées par la loi demande à le reprendre. Le conjoint survivant est prioritaire même si le bail a été conclu avant le mariage, car les deux époux sont réputés être tous deux titulaires du bail. Le concubin notoire, les descendants, les ascendants et personnes à charge peuvent prétendre au transfert du bail à condition qu’ils aient vécu avec le défunt depuis au moins un an à la date du décès. Le partenaire lié par un PACS bénéficie du transfert du bail sans condition de durée de vie commune, ni de notoriété. Les mêmes personnes peuvent reprendre le bail lorsque le locataire abandonne le domicile.
Lorsque la fin du bail est à l’initiative du bailleur, le congé doit être donné au moins 6 mois avant l’échéance du bail, pour l’un des motifs prévus par la loi. Il peut être délivré par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le congé peut être donné au locataire pour vendre un logement vide, pour le reprendre afin de l’habiter ou pour motif légitime et sérieux.
Si vous souhaitez vendre votre logement vide de tout occupant, vous pouvez attendre la fin du bail en cours et donner un congé pour vendre. Vous pouvez signifier le congé pour vendre à votre locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou le délivrer par huissier au minimum 6 mois avant le terme du bail (Il faut prendre en compte la date de prise d’effet du bail pour savoir quand il expire, et non sa signature, qui peut être antérieure). Ce congé vaut offre de vente à son profit. Le congé doit, sous peine de nullité, indiquer votre intention de vendre, il doit détailler l’objet de la vente (logement et annexes), le prix et les conditions de la vente de façon précise, les modalités de paiement du prix, et reproduire sur le congé les 5 premiers alinéas de l’article 15-II de la loi de 1989. Si vous omettez ces textes le congé est nul. Le locataire est prioritaire sur tout autre acheteur. Il dispose des 2 premiers mois du préavis pour accepter l’offre. S’il refuse expressément ou ne répond pas dans les 2 mois, l’offre est caduque. Le congé prend donc effet au terme du bail et le locataire doit quitter les lieux. S’il accepte l’offre dans toutes ses conditions, l’acte de vente doit être signé chez un notaire dans un délai de 2 mois à compter de son acceptation ou 4 mois s’il a mentionné son intention de recourir à un prêt.
Vous pouvez donner congé à votre locataire pour motif légitime et sérieux (inexécution par le locataire d’une obligation qui lui incombe : assurance, paiement des loyers…). Vous pouvez signifier le congé à votre locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou le délivrer par huissier au minimum 6 mois avant le terme du bail.
Vous pouvez donner un congé au locataire pour habiter les lieux ou pour y installer un de vos proches. Mais il est indispensable que la personne qui reprend le logement y réside à titre de résidence principale pendant une durée suffisante pour ne pas que la reprise soit jugée frauduleuse.
Une fois que vous lui avez donné congé, le locataire peut quitter les lieux quand il veut, et donc éventuellement avant le terme du préavis de 6 mois, sans avoir à vous donner de préavis. Il n’est alors redevable des loyers et des charges que pour la période d’occupation effective.
Il convient de respecter les formalités de fin de bail pour que le congé soit valable et éviter toute contestation. Un état des lieux de sortie doit être effectué lors de la remise des clés par le locataire. Le dépôt de garantie qu’il a versé lors de son entrée lui est restitué dans les deux mois suivant la remise des clés, sous réserve des sommes qu’il doit et à condition, bien sûr, qu’il ne soit pas parti du jour au lendemain, en laissant des loyers impayés. Vous pouvez retenir les sommes correspondant à des loyers ou charges impayés, ainsi qu’à des réparations incombant au locataire et à des dégradations qu’il a commises.
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