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La garantie des risques locatifs – un dispositif remanié.
Comme nous vous l’avions annoncé lors de notre dernière lettre d’information, un nouveau dispositif est venu prendre le relais de la Garantie des Risques Locatifs (GRL), c’est la Garantie Universelle des Risques Locatifs. Cette nouvelle couverture a été décidée dans un contexte fragilisé par d’une part une pénurie de logements dans plusieurs régions et, d’autre part par l’augmentation de la sinistralité des impayés de loyers. Les premières dispositions mises en place au travers du Loca-Pass et de la garantie des risques locatifs en 2005 avaient pour objet de remettre dans le circuit de la location des logements vacants et d’apporter des garanties aux bailleurs. Le premier dispositif a permis de louer 150 000 logements et 6 assureurs avaient signé la convention.
Trois décrets du 23 décembre 2009 instaurent un cahier des charges qui définit l’ensemble des conditions de mise en œuvre de cette garantie. De nombreuses modifications ont été décidées afin de prendre en compte les travers de la première version.
Le bailleur qui souhaite obtenir cette couverture signera avec une compagnie d’assurance un « contrat socle ». Tout assureur qui souhaite offrir cette garantie doit avoir signé une convention avec l’Association pour l’accès aux garanties locatives, APAGL. Le 10 février 2010 le premier assureur DAS (groupe mutualiste MMA) a signé cette convention.
Pour les contrats souscrits par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier, les contrats socles doivent représenter au minimum 80% des contrats de garantie locative portant sur des logements sous mandat de gestion.
L’association EDC a participé à une table autour de cette nouvelle garantie, réunion organisée par la Fédération des Métiers de l’Investissement Locatif, en présence du courtier LDG. Le risque souligné par plusieurs professionnels est le pourcentage des sinistres qui pourront être couverts par les primes. De même dans l’attente de la mise en place pratique de cette nouvelle garantie, les assureurs sont revenus aux critères plus restrictifs de la garantie des loyers impayés, bloquant ainsi l’entrée de locataires ne répondant aux critères de cette dernière.
Qui peut bénéficier de la nouvelle garantie GRL ?
Tout propriétaire bailleur du parc privé peut prétendre à en bénéficier. Cette garantie s’applique aux logements situés en France pour des logements loués nus ou meublés à titre de résidence principale. Le loyer mensuel doit être inférieur ou égal à 2 000€.
Le locataire peut y prétendre à condition que son taux d’effort (c’est-à -dire le rapport entre le loyer et les revenus mensuels) soit inférieur ou égal à 50%.
Un locataire en place peut aussi en bénéficier, si la location a débuté 6 mois avant la date de souscription du contrat d’assurance, et doit être à jour du paiement de ses loyers depuis au moins 2 moins.
Comment bénéficier de la nouvelle version de la GRL?
Lorsque le bailleur va souscrire un contrat d’assurance, l’assureur adhérent au dispositif GRL, lui offre la souscription d’un contrat socle au titre de la garantie des loyers impayés. Ce sont les assureurs qui fixent les primes librement, contrairement à l’ancien dispositif. Ce point permettra à un plus grand nombre de professionnels de conclure cette convention.
Il n’est plus nécessaire que le locataire se munisse d’un passeport PASS-GRL. L’assureur assume la responsabilité de vérifier l’ensemble du dossier du locataire et l’éligibilité du logement au dispositif. Ce point permettra de faire rentrer un locataire plus rapidement dans les lieux.
Ce nouveau contrat socle couvre les trois types de garanties habituelles : les loyers impayés, les dégradations locatives et les frais de contentieux.
Le coût de cette garantie sera pour le propriétaire d’un taux au minimum de 2.18% TTC. Le taux, plus élevé que la garantie des loyers impayés, s’explique par l’augmentation de la sinistralité et des augmentations pratiquées actuellement par plusieurs assureurs.
Les organismes d’assurance qui s’engageront dans ce dispositif bénéficieront d’une compensation financière en cas de sinistre. Celle-ci dépend de la catégorie dans laquelle est classé le locataire. Elle est versée soit uniquement par l’UESL pour les locataires éligibles au 1% logement, soit par l’UESL après prise en charge par l’Etat pour les locataires non éligibles au dispositif 1% logement. Lorsque le locataire a un taux de solvabilité inférieur à 28%, c’est l’assureur qui couvre la garantie sur la base du contrat socle.
En cas d’impayés, l’indemnisation est versée à compter de deux mois d’impayés et en cas de paiement partiel lorsque l’impayé atteint au moins 1 mois de loyer. Le plafond d’indemnisation, frais de procédure compris est fixé à 70 000€.
Les dégradations du locataire sortant sont prises en charges pour remettre le logement en l’état dans les limites de 7 700€ par logement en cas de location nue et 3 500€ pour une location meublée. Comme pour tout contrat, il sera déduit les frais d’entretien mis à la charge du bailleur et un taux de vétusté.
Sont aussi pris en charge les frais engagés pour recouvrer les loyers impayés et obtenir le remboursement des travaux nécessaires liés aux dégradations du locataire sortant : frais de procédures (honoraires d’huissier, avocat…) et frais visant à l’expulsion du locataire.
En cas d’impayés le bailleur ou son représentant doit établir une déclaration auprès de son assureur. Une autre grande modification réside dans le versement direct par l’assureur de l’indemnisation. En effet, ce dernier n’a plus besoin de procéder lui-même à la déclaration auprès de l’organisme de gestion GRL et d’attendre son indemnisation pour la reverser à son assuré.
De plus, l’assureur doit saisir l’APAGL qui peut intervenir auprès du locataire afin de mettre en place un suivi social. L’APAGL va prescrire à l’assureur les modalités de recouvrement : amiable ou contentieux.
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