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Écrit par Association EDC
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Vendredi, 09 Juillet 2010 14:22 |
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Les litiges entre propriétaire et locataire portant sur le non-paiement des loyers sont fréquents. Il est utile de rappeler les différents recours envisageables pour le bailleur. Le bailleur doit réagir vite dès les premiers impayés pour éviter les situations de surendettement. Si l’expulsion est la solution extrême, il existe un éventail de techniques de conciliation. En cas d’incident de paiement, commencez par faire jouer vos garanties. A condition que vous ayez pris la précaution, lors de la conclusion du bail, de demander une caution solidaire à votre locataire, ou de souscrire une assurance contre les loyers impayés ou la garantie des risques locatifs (GRL) ou encore d’utiliser le dispositif d’aide Loca-Pass.
- Proposition d’un plan d’apurement : il arrive que le locataire soit de bonne foi et que ses impayés soient liés à des difficultés financières passagères. Pour éviter d’engager de lourdes procédures, le bailleur peut proposer un plan d’apurement. Faites-lui signer un échéancier avec des délais précis afin d’étaler dans le temps le règlement des impayés (en plus des échéances normales de loyer). Le locataire verra ainsi le remboursement de sa dette étalé selon un calendrier et il pourra également solliciter des organismes sociaux pour obtenir des aides (saisie du Fonds de Solidarité Logement de son département).
- Versement des aides au logement sur le compte du bailleur : lorsque le locataire perçoit une aide (allocation, APL…), et que celui-ci ne paye pas son loyer pendant 2 mois consécutifs, le bailleur doit le signaler à la Commission départementale des aides publiques et à la Caisse d’Allocations Familiales. Il pourra ainsi obtenir le versement direct de l’aide entre ses mains.
- Envoyez, par huissier, un commandement de payer : vous devrez fournir à un huissier de justice exerçant dans le ressort territorial du logement pour lequel vous ne recevez plus de loyer, un dossier complet (contrat de location, relevé de charges, lettres de relance, relevés de compte bancaire…). Il va délivrer un commandement de payer au locataire lui enjoignant de régler la totalité de sa dette dans un délai de 2 mois. Il comporte également un certain nombre de mentions obligatoires destinées à informer le locataire (mécanisme de la clause résolutoire, possibilité d’obtenir du juge des délais de paiement et de saisir le Fonds de solidarité du logement du département). Lorsque le bail est garanti par une caution, le commandement de payer doit aussi être signifié à cette dernière. Si au terme des 2 mois le locataire n’a pas réglé sa dette ou ne l’a réglé qu’en partie et ne sollicite pas de délai de paiement, vous pouvez saisir le tribunal d’instance pour faire constater la résiliation du bail.
- Appeler la caution en garantie : si vous avez relancé le locataire et que cette action n’a rien donnée, tournez-vous vers la caution. Le bailleur au moment de la signature du contrat de location peut demander au locataire d’avoir une personne qui se porte caution solidaire, uniquement s’il n’a pas contracté d’assurance contre les risques locatifs. Le bailleur demande à la caution par LRAR ou par voie d’huissier de régler l’impayé dans un délai déterminé. Si la caution paie intégralement la dette du locataire on en reste là, si elle refuse le bailleur est contrai de la poursuivre devant le tribunal d’instance en demandant la résiliation du bail et d’utiliser la procédure d’injonction de payer.
- Assurance « loyers impayés » : pour être couvert vous devez suivre à la lettre la procédure prévue au contrat. Le plus souvent il faut adresser au locataire un courrier de relance, suivi d’une mise en demeure de payer envoyée en recommandé avec accusé de réception. Les indemnités sont généralement versées par l’assurance à partir du 4ème mois suivant celui du premier terme impayé. La garantie rétroagit et prend en compte les impayés dès le premier mois. Vous devrez par la suite informer la compagnie d’assurances des éventuels règlements effectués par le locataire postérieurement à la déclaration de sinistre. Pour rendre cette assurance plus attractive, le législateur autorise le sociétaire à déduire fiscalement la prime d’assurance de ses revenus fonciers.
- Mise en œuvre de la clause résolutoire : le contrat de bail prévoit généralement une clause résolutoire. Dès lors que le bailleur a adressé à son locataire un "commandement de payer" par voie d'huissier, demeuré infructueux plus de deux mois, il pourra saisir le tribunal pour obtenir de plein droit la résiliation du bail. Dans ce cas, après avoir vérifié la réalité de la dette, la validité du commandement et l'absence de régularisation par le locataire, le juge est tenu de prononcer la résiliation du bail.
- Le refus de renouvellement du bail : en principe à l’échéance du bail, il y a tacite reconduction, toutefois le bailleur peut récupérer son bien dans des conditions strictes. Le non-paiement des loyers est considéré comme un motif légitime et sérieux, qui justifie le non-renouvellement du bail. Le propriétaire doit donner congé au locataire par LRAR ou par acte d’huissier, 6 mois minimum avant le terme du bail. Si le bail a été signé par plusieurs personnes, il sera nécessaire d'adresser un congé à chacun.
Le recours au juge : l’ultime recours pour un propriétaire qui ne parvient pas à recouvrer ses loyers est la saisine du tribunal d’instance pour obtenir la résiliation du bail. Cette procédure commence par une assignation faite par huissier au moins 15 jours avant la date de l’audience (et notifiée au Préfet deux mois au moins avant l’audience), le juge entendra les deux parties et examinera le dossier complet. Le juge peut rendre un jugement d’expulsion du locataire, le paiement des arriérés de loyers et la séquestration des biens meubles. La décision une fois rendue doit être signifiée par huissier au locataire.
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Mis à jour ( Lundi, 19 Juillet 2010 09:38 )
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Nuages de mots
année ,
contrat ,
depuis ,
dispositif ,
déclaration ,
garantie ,
gestion ,
immobilier ,
locataire ,
location ,
logement ,
logements ,
loyers ,
revenus ,
service ,
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